本文由提供日本不動產購買協調與物件管理服務的團隊整理，協助台灣買家在簽約前看懂日文稅務資料與付款時程。

30秒看懂日本買房稅金

日本買房除了房價，取得階段最容易漏算的是「登錄免許稅」「不動產取得稅」及「固定資產稅、都市計畫稅清算金」。三者的計算基準與付款對象完全不同，不能直接拿成交價乘上一個固定百分比。

以上稅率以2026年7月取得日本住宅的常見情況簡化說明。真正的計算基礎通常是「固定資產評價額」，不是網站上的售價或買賣契約價格。

準備好3,000萬日圓，卻發現還不能交屋

將近50歲的林先生是一名投資有成的公司高階主管。某天，他在網路上看到一棟位於東京郊區的一戶建，價格約3,000萬日圓。

他心想，與其在桃園購買價格不斷上漲的公寓，不如先在日本準備一個生活據點。現在可以偶爾前往度假，未來退休後也能長住，平時甚至還可以出租。

林先生很快準備好房款，直到交屋前收到司法書士與仲介公司整理的費用明細，才發現上面出現登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產稅清算金，以及一連串陌生的日文名詞。

更讓他意外的是，同一棟房屋究竟是由本人實際居住，還是作為出租或度假物件持有，可能讓部分稅費產生數十萬日圓的差距。

在物件管理公司的協助下，林先生取得土地與建物的固定資產評價資料，並分別試算自住與投資兩種情況，才真正看清自己需要準備多少資金。

3,000萬日圓物件試算：自住與投資差多少？

以下假設林先生在2026年7月1日購買東京23區內、2000年興建的中古一戶建。土地150平方公尺、建物100平方公尺，成交價3,000萬日圓；土地固定資產評價額為1,200萬日圓，建物為800萬日圓。為了單純比較，本例假設使用現金購買，不設定抵押權。

當年度固定資產稅及都市計畫稅合計假設為18萬日圓，並依東京常見的1月1日起算方式，由買方負擔交屋日至年底的184天。

兩種情況相差約55萬6,000日圓。

這不是所有3,000萬日圓物件都會出現的固定答案。只要物件評價額、興建年份、面積、用途、交屋日期或所在地不同，結果就會改變。司法書士報酬、仲介費、印紙稅及貸款相關費用也尚未列入。

一、登錄免許稅：交屋登記時就要準備

登錄免許稅是辦理土地、建物所有權登記時繳納的國稅。中古屋交易通常涉及土地所有權移轉及建物所有權移轉；若使用日本的房屋貸款，還會增加抵押權設定登記。

2026年度，土地買賣移轉登記的優惠稅率為1.5%，適用期限已延長至2030年3月31日。中古住宅建物的一般移轉稅率為2%，但個人取得房屋後實際自住，並符合面積、登記期限及住宅用家屋證明等條件時，可適用0.3%的優惠稅率。住宅建物優惠目前適用至2027年3月31日。日本國稅廳2026年度登錄免許稅說明

因此，本例的土地登錄免許稅都是18萬日圓；差異主要出現在建物。符合自住條件時只需2.4萬日圓，若作為出租物件或無法提出自住證明，則為16萬日圓。

如果另有貸款，抵押權設定登記原則稅率為債權金額的0.4%，符合住宅優惠時可能降至0.1%，也要另外計入資金表。

二、不動產取得稅：交屋後才寄來的一次性稅金

不動產取得稅是買方取得土地或建物時，由物件所在地都道府縣課徵的一次性地方稅。

截至2027年3月31日，住宅與土地的稅率原則為3%，宅地的課稅標準則暫按固定資產評價額的二分之一計算。它不是用3,000萬日圓的成交價直接乘以3%。東京都主稅局不動產取得稅說明

本例土地評價額為1,200萬日圓，因此優惠前的土地取得稅為：

1,200萬日圓 × 1/2 × 3%＝18萬日圓

如果林先生實際入住，且中古住宅符合面積與耐震等條件，建物可依興建日期扣除一定金額。1997年4月1日以後興建的合格中古住宅，扣除額最高為1,200萬日圓。由於本例建物評價額只有800萬日圓，扣除後不會產生建物取得稅；土地減額也足以抵銷原本18萬日圓的稅額。

相反地，如果房屋用於投資出租，無法適用中古住宅的自住減額，本例建物取得稅為24萬日圓，加上土地18萬日圓，合計42萬日圓。

不動產取得稅通常不是交屋當天付款。主管機關完成資料確認後，才會寄出納稅通知書，實際時間依地區與案件而異。買方應以通知書記載的納期限為準，不能因為交屋後幾個月沒有收到，就認為不用繳納。

三、固定資產稅與都市計畫稅清算金：支付給賣方的交屋結算

固定資產稅及都市計畫稅是每年課徵的持有稅。以東京23區為例，固定資產稅標準稅率為1.4%，都市計畫稅稅率為0.3%；土地還可能適用住宅用地課稅標準優惠，因此不能單純把土地與建物評價額乘以1.7%。

法律上的納稅義務人，是每年1月1日登記在固定資產課稅台帳上的所有人。即使房屋在年中出售，該年度對政府的納稅義務人仍然是原屋主。東京都主稅局固定資產稅說明

不過，日本不動產交易通常會在契約中約定，由買賣雙方依交屋日期分攤當年度稅額。這筆由買方支付給賣方的金額，就是固定資產稅及都市計畫稅清算金。

本例年度稅額為18萬日圓，7月1日交屋後至年底共有184天，因此買方負擔：

18萬日圓 × 184／365＝約9萬740日圓

清算金不是地方政府另外向買方課徵的稅，而是基於買賣契約產生的費用。起算日及交屋當日由誰負擔，也可能因地區慣例與契約內容而不同。

台灣人可以適用日本住宅優惠嗎？

台灣籍買家不會只因為外國國籍，就自動被排除在日本不動產稅制之外。日本國土交通省的國際交易資料也指出，取得日本不動產時的納稅義務原則上不以買方是否為外國人而異。國土交通省不動產國際交易手冊

真正關鍵是用途與文件。

登錄免許稅及中古住宅不動產取得稅的自住優惠，要求買方本人實際將房屋作為住宅使用，並提出住宅用家屋證明、住民票、入居申立或其他主管機關要求的資料。

因此，在日本居住並實際搬入的台灣買家，仍可能適用優惠；如果人長期住在台灣，只把房屋作為投資出租、偶爾度假或未來退休備用，通常不能直接把它當作現階段的自住住宅申請優惠。

簽約前，先取得一份看得懂的資金試算

為了避免像林先生一樣，直到交屋前才發現預算出現缺口，買方應在簽約前確認土地、建物及抵押權的登記費用估算，前一年度或當年度的固定資產稅資料，以及不動產取得稅概算與住宅優惠適用條件。

不動產公司或物件管理公司可以協助蒐集文件、整理付款時間，並與司法書士、稅理士及物件所在地主管機關確認個案條件。對不熟悉日文文件與日本稅制的台灣買家而言，真正重要的不只是知道稅名，而是在簽約前看到一份完整、清楚且可以理解的資金試算。

日本買房稅金常見問題

日本買房總共要繳哪些稅？

本文整理的是取得階段最容易漏算的登錄免許稅、不動產取得稅，以及固定資產稅與都市計畫稅清算金。完整交易還可能涉及買賣契約印紙稅、抵押權登記稅及其他費用；如果賣方是課稅事業者，建物價格中也可能包含消費稅，但土地原則上不課消費稅。

不動產取得稅什麼時候會收到通知？

主管機關會在取得後完成資料確認，再寄送納稅通知書，沒有全國統一的固定月份。收到後應依通知書上的納期限繳納。若長時間沒有收到，可主動向物件所在地的都道府縣稅務機關確認。

台灣人能適用住宅優惠稅率嗎？

可以，但不是只看國籍。買方必須符合個人自住、房屋面積、興建年份或耐震標準、登記期限及證明文件等條件。僅作出租、度假或未來備用的房屋，通常不能直接適用自住優惠。

沒有設定納稅管理人會怎樣？

稅款不會因此消失。居住海外的屋主應依物件所在地自治體的規定，辦理納稅管理人或通知書送付地址手續。若通知書無法送達而錯過期限，仍可能產生延滯金及後續催繳。東京都也要求國外居住的納稅人辦理相關納稅管理手續。

固定資產稅清算金可以不付嗎？

清算金不是法律直接向買方課徵的稅，但如果買賣契約已約定由買方按日分攤，就屬於契約上的付款義務，不能單方面拒絕。簽約前應確認起算日、交屋日是否計入，以及計算使用哪一年度的稅額。

結論：房價不是日本買房的全部預算

林先生原本以為準備好3,000萬日圓，就已經完成日本置產最困難的部分。實際試算後才發現，同一棟房屋因為自住或投資用途不同，取得稅費可能相差數十萬日圓。

日本買房稅金的真正難點，不只是稅率多，而是成交價、固定資產評價額、使用目的與付款時間彼此不同。簽約前先確認評價額、優惠條件及交屋清算方式，才能避免在準備尾款後，又突然收到一張沒有列入預算的帳單。

本文依2026年7月可查得的日本與東京都制度整理，僅供一般資訊參考。實際稅額與適用條件應依物件所在地、取得日期及個案資料，由司法書士、稅理士或主管機關確認。

〈日本買房稅金全解析｜2026最新3大取得稅費與試算（台灣人適用條件）〉這篇文章最早發佈於《日日好日》。

前陣子貼了那組京町家改造的 Before & After，後台私訊差點被塞爆。其中一位老置產客問得特別到位：「上次你說京都町家投資本質上是買地、建物折舊歸零，那我財務模型裡的『稅金成本』到底要抓幾趴？聽說日本房屋稅貴得嚇人，真的假的？」

問到點上了。

很多人算日本不動產的報酬率，就是拿「預估年租 ÷ 購屋總價」除一除，數字漂亮就進場。這套在台灣或許還能唬弄過去，但在日本，只要你沒把「持有結構」和「地方稅制」算進去，帳面上看起來很甜的獲利，常常被稅金啃掉一大塊。

今天先不講情懷，就把投資京町家會撞上的三件稅務現實攤開來講。

個人名義進場，租金先被扣走兩成

很多台灣人嫌設公司麻煩，乾脆用個人名義跨海買日本樓收租。問題是，對「非居住者」（在日本沒有住所的外國人）來說，這條路有個很痛的卡點。

你用個人名義經營民宿或單純收租，日本國稅局會要求房客或物管公司在把租金匯給你之前，先扣掉 20.42% 的所得稅。錢還沒進口袋，兩成先不見。雖然隔年可以靠「確定申告」把翻修折舊報進去申請退稅，但這中間資金被卡住的時間，加上台日兩邊會計報稅來回的麻煩，光想就累。

所以稍微懂門道的高資產投資人，多半在買之前就先設一家「合同会社」（性質接近台灣的有限公司），用法人名義進場。

差別在哪？日本稅法允許法人把老屋的翻修費、物管費，甚至你台日來回的機票住宿，通通列成營業費用拿去抵稅。折舊跟虧損扣抵的彈性也比個人大得多，虧損最長可以遞延十年。京町家前期翻修動輒砸大錢，用法人持有，前幾年帳面上常常等於合法不用繳稅。

建物掛零，反而讓持有稅低得意外

前面講過，百年町家在銀行眼裡建物價值早就掛零，你買的其實是底下那塊地。聽起來很殘酷，但放到每年要繳的「固定資產稅」和「都市計畫稅」（大致對應台灣的地價稅加房屋稅）上，這個「零」反而幫你省到錢。

日本的持有稅是看官方的「固定資產評價額」算的，不是看你實際成交多少。町家的建物在官方眼裡幾乎就是一棟廢墟，房屋稅那部分通常低到可以忽略。土地的話，只要這棟町家還站著、沒被打掉變空地，就能吃到日本的「住宅用地特例」，土地的課稅評價額直接砍到六分之一。

這也解釋了一個現象：很多日本老家族寧可讓町家空在那邊長雜草，也不肯拆。因為一拆成空地，隔年土地稅立刻跳成六倍。換個角度看，這正是你用相對低的成本「養地」的好時機。

京都正在堵漏洞：擺著不管的空屋稅

不過呢，「放著不管可以省稅」這條路被講開了，京都市當然也在想辦法堵。它在全日本帶頭研擬的「非居住住宅利活用促進税」（大家都叫它空屋稅），針對的就是這種現象。

這條稅本來預計近期就要上路，後來卡在認定標準太複雜（別墅算不算？翻修中的空屋又怎麼算？爭議一堆），實施時間一路延到 2029 或 2030 年度。但政策的風向已經很清楚：京都不歡迎那種「買了就放著爛」的投機外資。

對投資人來說，訊息很直白：想買一棟町家擺著「等增值」，未來的持有成本只會越墊越高。你最好確保物件一進場就能立刻接上「合法翻修＋營運」的軌道。只要房子有實際在用，像是當合法民宿在營業、或租給做餐飲的，這條空屋稅就課不到你頭上。

說到底，拼的是稅務結構

講到這你大概也看出來了，京町家投資表面上比的是歷史況味跟空間美學，骨子裡其實是一場「法規時序」和「稅務架構」的精算。台灣那套買房邏輯，搬到日本幾乎要全部重寫。

從一開始該掛個人還是法人送件，到怎麼把翻修費漂亮地轉成合法的節稅盾牌，再到民泊營運的營業稅申報，每一步都需要同時懂日本不動產法、又懂涉外稅務的人幫你盯著，少一塊都可能出事。

如果你也看上京都老屋那種無可取代的稀缺觀光價值，又不想被一堆日本稅制和申報流程搞亂自己的財務規劃，歡迎來 Nichi Collection 找我們的台日團隊聊聊。我們不只幫你找物件、做合法改建和營運，更會在你進場的第一天，就先把最省稅的持有結構排好，讓每一分海外資金都變成安全、合法、又能傳下去的資產。

理解日本稅制了嗎？下一篇，來看看投資京町家的優勢

〈京都町家投資，別只算房價和翻修：台灣人最容易漏掉的幾種日本稅〉這篇文章最早發佈於《日日好日》。

近年來，台灣乃至全球的海外投資人對日本不動產的關注度急速上升。背後的原因包括日圓持續走弱所帶來的購入成本優勢、政治與經濟環境的高度穩定性，以及透明且健全的不動產交易制度。

此外，受美國高關稅政策引發全球經濟震盪影響，高資產族群開始積極尋求資產分散配置，而日本不動產正是備受青睞的選項之一。日本對外國人購買不動產的限制相當寬鬆，原則上不論國籍或在留資格，任何人都可以購買。
然而，「能買」和「買得聰明」是兩回事。

本文將從外國人的視角，以購買前、購買時、購買後（持有成本）三大階段，全面拆解日本不動產的費用結構，幫助您在投資決策前做好完整的財務規劃。希望看完本篇文章大家都能在日本聰明買房

第一章：日本不動產市場行情

首先來了解外國投資人最關注的首都圈與近畿圈的最新房價動向。

🗼 日本首都圏 2025年 新建公寓市場趨勢

📊 資料來源：日本不動産経済研究所 ［註］匯率以 1日圓＝0.21新台幣 換算（請依購買當時匯率確認最新數值）

🏯 日本近畿圈 2025年 新建公寓市場趨勢

📊 資料來源：日本不動産経済研究所 ［註］和歌山縣2025年無發售數據（供給戶數為0）

💡 重點提示：近畿圈房價相較首都圈便宜約42%，大阪、京都地區受惠於強勁的觀光租賃需求，投資吸引力相當高。

〈日本買房完全指南｜日本2025年的房價變化〉這篇文章最早發佈於《日日好日》。