前陣子貼了那組京町家改造的 Before & After，後台私訊差點被塞爆。其中一位老置產客問得特別到位：「上次你說京都町家投資本質上是買地、建物折舊歸零，那我財務模型裡的『稅金成本』到底要抓幾趴？聽說日本房屋稅貴得嚇人，真的假的？」

問到點上了。

很多人算日本不動產的報酬率，就是拿「預估年租 ÷ 購屋總價」除一除，數字漂亮就進場。這套在台灣或許還能唬弄過去，但在日本，只要你沒把「持有結構」和「地方稅制」算進去，帳面上看起來很甜的獲利，常常被稅金啃掉一大塊。

今天先不講情懷，就把投資京町家會撞上的三件稅務現實攤開來講。

個人名義進場，租金先被扣走兩成

很多台灣人嫌設公司麻煩，乾脆用個人名義跨海買日本樓收租。問題是，對「非居住者」（在日本沒有住所的外國人）來說，這條路有個很痛的卡點。

你用個人名義經營民宿或單純收租，日本國稅局會要求房客或物管公司在把租金匯給你之前，先扣掉 20.42% 的所得稅。錢還沒進口袋，兩成先不見。雖然隔年可以靠「確定申告」把翻修折舊報進去申請退稅，但這中間資金被卡住的時間，加上台日兩邊會計報稅來回的麻煩，光想就累。

所以稍微懂門道的高資產投資人，多半在買之前就先設一家「合同会社」（性質接近台灣的有限公司），用法人名義進場。

差別在哪？日本稅法允許法人把老屋的翻修費、物管費，甚至你台日來回的機票住宿，通通列成營業費用拿去抵稅。折舊跟虧損扣抵的彈性也比個人大得多，虧損最長可以遞延十年。京町家前期翻修動輒砸大錢，用法人持有，前幾年帳面上常常等於合法不用繳稅。

建物掛零，反而讓持有稅低得意外

前面講過，百年町家在銀行眼裡建物價值早就掛零，你買的其實是底下那塊地。聽起來很殘酷，但放到每年要繳的「固定資產稅」和「都市計畫稅」（大致對應台灣的地價稅加房屋稅）上，這個「零」反而幫你省到錢。

日本的持有稅是看官方的「固定資產評價額」算的，不是看你實際成交多少。町家的建物在官方眼裡幾乎就是一棟廢墟，房屋稅那部分通常低到可以忽略。土地的話，只要這棟町家還站著、沒被打掉變空地，就能吃到日本的「住宅用地特例」，土地的課稅評價額直接砍到六分之一。

這也解釋了一個現象：很多日本老家族寧可讓町家空在那邊長雜草，也不肯拆。因為一拆成空地，隔年土地稅立刻跳成六倍。換個角度看，這正是你用相對低的成本「養地」的好時機。

京都正在堵漏洞：擺著不管的空屋稅

不過呢，「放著不管可以省稅」這條路被講開了，京都市當然也在想辦法堵。它在全日本帶頭研擬的「非居住住宅利活用促進税」（大家都叫它空屋稅），針對的就是這種現象。

這條稅本來預計近期就要上路，後來卡在認定標準太複雜（別墅算不算？翻修中的空屋又怎麼算？爭議一堆），實施時間一路延到 2029 或 2030 年度。但政策的風向已經很清楚：京都不歡迎那種「買了就放著爛」的投機外資。

對投資人來說，訊息很直白：想買一棟町家擺著「等增值」，未來的持有成本只會越墊越高。你最好確保物件一進場就能立刻接上「合法翻修＋營運」的軌道。只要房子有實際在用，像是當合法民宿在營業、或租給做餐飲的，這條空屋稅就課不到你頭上。

說到底，拼的是稅務結構

講到這你大概也看出來了，京町家投資表面上比的是歷史況味跟空間美學，骨子裡其實是一場「法規時序」和「稅務架構」的精算。台灣那套買房邏輯，搬到日本幾乎要全部重寫。

從一開始該掛個人還是法人送件，到怎麼把翻修費漂亮地轉成合法的節稅盾牌，再到民泊營運的營業稅申報，每一步都需要同時懂日本不動產法、又懂涉外稅務的人幫你盯著，少一塊都可能出事。

如果你也看上京都老屋那種無可取代的稀缺觀光價值，又不想被一堆日本稅制和申報流程搞亂自己的財務規劃，歡迎來 Nichi Collection 找我們的台日團隊聊聊。我們不只幫你找物件、做合法改建和營運，更會在你進場的第一天，就先把最省稅的持有結構排好，讓每一分海外資金都變成安全、合法、又能傳下去的資產。

理解日本稅制了嗎？下一篇，來看看投資京町家的優勢

〈京都町家投資，別只算房價和翻修：台灣人最容易漏掉的幾種日本稅〉這篇文章最早發佈於《日日好日》。

近年來，台灣乃至全球的海外投資人對日本不動產的關注度急速上升。背後的原因包括日圓持續走弱所帶來的購入成本優勢、政治與經濟環境的高度穩定性，以及透明且健全的不動產交易制度。

此外，受美國高關稅政策引發全球經濟震盪影響，高資產族群開始積極尋求資產分散配置，而日本不動產正是備受青睞的選項之一。日本對外國人購買不動產的限制相當寬鬆，原則上不論國籍或在留資格，任何人都可以購買。
然而，「能買」和「買得聰明」是兩回事。

本文將從外國人的視角，以購買前、購買時、購買後（持有成本）三大階段，全面拆解日本不動產的費用結構，幫助您在投資決策前做好完整的財務規劃。希望看完本篇文章大家都能在日本聰明買房

第一章：日本不動產市場行情

首先來了解外國投資人最關注的首都圈與近畿圈的最新房價動向。

🗼 日本首都圏 2025年 新建公寓市場趨勢

📊 資料來源：日本不動産経済研究所 ［註］匯率以 1日圓＝0.21新台幣 換算（請依購買當時匯率確認最新數值）

🏯 日本近畿圈 2025年 新建公寓市場趨勢

📊 資料來源：日本不動産経済研究所 ［註］和歌山縣2025年無發售數據（供給戶數為0）

💡 重點提示：近畿圈房價相較首都圈便宜約42%，大阪、京都地區受惠於強勁的觀光租賃需求，投資吸引力相當高。

〈日本買房完全指南｜費用・條件・持有成本全面解析〉這篇文章最早發佈於《日日好日》。

為什麼決定買房，而不是繼續觀望？

很多人問我，為什麼在還不確定市場走向時選擇買房？
其實關鍵從來不是「現在是不是最低點」，而是我是否已經準備好承擔這筆資產的長期責任。
買房不是短線操作，而是資產配置的一部分。當我重新檢視自己的資金結構、收入穩定性與未來規劃後，才確定這筆資金可以被長期鎖定，而不影響生活與其他投資彈性。真正的決策基礎，不是市場聲音，而是自身條件是否成熟。

交易成本比想像中更重要

第一次完整跑完購屋流程時，我才真正理解「成交價只是開始」。
除了房屋本身價格，還包含仲介費、印紙稅、不動產登記費、不動產取得稅，以及後續每年需繳納的固定資產稅。若沒有在事前將這些費用全部納入試算，實際支出往往會超出原本預期。
尤其在日本，不動產相關稅費通常以政府公告的固定資產評價額為課稅基礎，而非單純依成交價計算。理解這套制度後，我才能更準確估算實際負擔，而不是只憑感覺判斷。
買房前，我花最多時間做的其實不是看屋，而是試算。把最保守的情境寫出來，確認在最差情況下仍然可以承受，這一步比談價還重要。
若作為投資，收益不能只看理想數字

若物件用途涉及出租或旅宿經營，帳面收益更需要拆解。

很多人習慣用滿房與最高房價推算年收入，但實際營運時還要扣除平台抽成、清潔費、人力管理成本、設備折舊與淡旺季波動。若不把這些現實因素納入計算，報酬率往往會被高估。
我習慣用較低入住率、較保守房價去推算，只要在這樣的前提下仍然維持合理報酬，才算是真正穩健。與其追求看起來漂亮的數字，不如追求可持續的現金流。

區域發展與時間價值

地段始終是核心，但看地段不能只看現在。
交通建設是否規劃完成？觀光流量是否具有持續性？區域是否具備生活機能與穩定需求？這些因素都會影響未來十年的價值。
不動產不像金融商品可以快速轉手，它更像是一段需要耐心陪伴的關係。當我評估一個地段時，會思考它在十年後是否仍有吸引力，而不是一年後能否轉手獲利。

買房其實是風險管理

很多人把買房看成一種進攻，其實更像是風險管理。
我會先問自己幾個問題：
這筆資金是否會影響流動性？
若市場下修，我是否仍能持有？
若空置期拉長，是否仍有足夠現金流支撐？
當這些問題都有明確答案時，決策就不再焦慮。理性不是來自自信，而是來自事前準備。

結語：理解市場，也理解自己

買房這件事，最終考驗的不是衝動，而是理解。
理解制度，理解成本結構，理解風險，也理解自己的能力邊界。當數字清楚、邏輯合理、資金安排穩定，決定自然會變得簡單。
真正讓人安心的，不是買到「最便宜」的物件，而是買到一間在未來十年仍然能讓自己放心持有的房子。

〈【範例】買房後才發現的稅務成本：固定資產稅與交易稅一次搞懂〉這篇文章最早發佈於《日日好日》。