日本買房稅金全解析：2026年3大取得稅費與3,000萬日圓試算

本文由提供日本不動產購買協調與物件管理服務的團隊整理，協助台灣買家在簽約前看懂日文稅務資料與付款時程。

30秒看懂日本買房稅金

日本買房除了房價，取得階段最容易漏算的是「登錄免許稅」「不動產取得稅」及「固定資產稅、都市計畫稅清算金」。三者的計算基準與付款對象完全不同，不能直接拿成交價乘上一個固定百分比。

稅費	2026年常見計算方式	何時支付	支付對象
登錄免許稅	土地移轉原則1.5%；中古建物一般2%，符合自住條件可降至0.3%	所有權移轉登記時，通常是交屋日	國家，登記時向法務局繳納
不動產取得稅	住宅與土地原則3%；宅地課稅基礎暫按評價額二分之一，自住住宅另可能適用扣除	取得後收到納稅通知書，再按期限繳納	物件所在地的都道府縣
固定資產稅、都市計畫稅清算金	依當年度實際稅額與持有日數分攤，不是另外課徵的新稅	通常在交屋時結算	依契約支付給賣方

以上稅率以2026年7月取得日本住宅的常見情況簡化說明。真正的計算基礎通常是「固定資產評價額」，不是網站上的售價或買賣契約價格。

 

準備好3,000萬日圓，卻發現還不能交屋

將近50歲的林先生是一名投資有成的公司高階主管。某天，他在網路上看到一棟位於東京郊區的一戶建，價格約3,000萬日圓。

他心想，與其在桃園購買價格不斷上漲的公寓，不如先在日本準備一個生活據點。現在可以偶爾前往度假，未來退休後也能長住，平時甚至還可以出租。

林先生很快準備好房款，直到交屋前收到司法書士與仲介公司整理的費用明細，才發現上面出現登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產稅清算金，以及一連串陌生的日文名詞。

更讓他意外的是，同一棟房屋究竟是由本人實際居住，還是作為出租或度假物件持有，可能讓部分稅費產生數十萬日圓的差距。

在物件管理公司的協助下，林先生取得土地與建物的固定資產評價資料，並分別試算自住與投資兩種情況，才真正看清自己需要準備多少資金。

3,000萬日圓物件試算：自住與投資差多少？

以下假設林先生在2026年7月1日購買東京23區內、2000年興建的中古一戶建。土地150平方公尺、建物100平方公尺，成交價3,000萬日圓；土地固定資產評價額為1,200萬日圓，建物為800萬日圓。為了單純比較，本例假設使用現金購買，不設定抵押權。

當年度固定資產稅及都市計畫稅合計假設為18萬日圓，並依東京常見的1月1日起算方式，由買方負擔交屋日至年底的184天。

項目	實際入住並符合優惠	投資或無法證明自住
土地登錄免許稅	1,200萬×1.5%＝18萬	18萬
建物登錄免許稅	800萬×0.3%＝2.4萬	800萬×2%＝16萬
不動產取得稅（土地）	住宅用土地減額後為0	18萬
不動產取得稅（建物）	扣除1,200萬後為0	800萬×3%＝24萬
固定資產稅等清算金	約9萬740日圓	約9萬740日圓
合計	約29萬4,740日圓	約85萬740日圓

兩種情況相差約55萬6,000日圓。

這不是所有3,000萬日圓物件都會出現的固定答案。只要物件評價額、興建年份、面積、用途、交屋日期或所在地不同，結果就會改變。司法書士報酬、仲介費、印紙稅及貸款相關費用也尚未列入。

一、登錄免許稅：交屋登記時就要準備

登錄免許稅是辦理土地、建物所有權登記時繳納的國稅。中古屋交易通常涉及土地所有權移轉及建物所有權移轉；若使用日本的房屋貸款，還會增加抵押權設定登記。

2026年度，土地買賣移轉登記的優惠稅率為1.5%，適用期限已延長至2030年3月31日。中古住宅建物的一般移轉稅率為2%，但個人取得房屋後實際自住，並符合面積、登記期限及住宅用家屋證明等條件時，可適用0.3%的優惠稅率。住宅建物優惠目前適用至2027年3月31日。日本國稅廳2026年度登錄免許稅說明

因此，本例的土地登錄免許稅都是18萬日圓；差異主要出現在建物。符合自住條件時只需2.4萬日圓，若作為出租物件或無法提出自住證明，則為16萬日圓。

如果另有貸款，抵押權設定登記原則稅率為債權金額的0.4%，符合住宅優惠時可能降至0.1%，也要另外計入資金表。

二、不動產取得稅：交屋後才寄來的一次性稅金

不動產取得稅是買方取得土地或建物時，由物件所在地都道府縣課徵的一次性地方稅。

截至2027年3月31日，住宅與土地的稅率原則為3%，宅地的課稅標準則暫按固定資產評價額的二分之一計算。它不是用3,000萬日圓的成交價直接乘以3%。東京都主稅局不動產取得稅說明

本例土地評價額為1,200萬日圓，因此優惠前的土地取得稅為：

1,200萬日圓 × 1/2 × 3%＝18萬日圓

如果林先生實際入住，且中古住宅符合面積與耐震等條件，建物可依興建日期扣除一定金額。1997年4月1日以後興建的合格中古住宅，扣除額最高為1,200萬日圓。由於本例建物評價額只有800萬日圓，扣除後不會產生建物取得稅；土地減額也足以抵銷原本18萬日圓的稅額。

相反地，如果房屋用於投資出租，無法適用中古住宅的自住減額，本例建物取得稅為24萬日圓，加上土地18萬日圓，合計42萬日圓。

不動產取得稅通常不是交屋當天付款。主管機關完成資料確認後，才會寄出納稅通知書，實際時間依地區與案件而異。買方應以通知書記載的納期限為準，不能因為交屋後幾個月沒有收到，就認為不用繳納。

三、固定資產稅與都市計畫稅清算金：支付給賣方的交屋結算

固定資產稅及都市計畫稅是每年課徵的持有稅。以東京23區為例，固定資產稅標準稅率為1.4%，都市計畫稅稅率為0.3%；土地還可能適用住宅用地課稅標準優惠，因此不能單純把土地與建物評價額乘以1.7%。

法律上的納稅義務人，是每年1月1日登記在固定資產課稅台帳上的所有人。即使房屋在年中出售，該年度對政府的納稅義務人仍然是原屋主。東京都主稅局固定資產稅說明

不過，日本不動產交易通常會在契約中約定，由買賣雙方依交屋日期分攤當年度稅額。這筆由買方支付給賣方的金額，就是固定資產稅及都市計畫稅清算金。

本例年度稅額為18萬日圓，7月1日交屋後至年底共有184天，因此買方負擔：

18萬日圓 × 184／365＝約9萬740日圓

清算金不是地方政府另外向買方課徵的稅，而是基於買賣契約產生的費用。起算日及交屋當日由誰負擔，也可能因地區慣例與契約內容而不同。

台灣人可以適用日本住宅優惠嗎？

台灣籍買家不會只因為外國國籍，就自動被排除在日本不動產稅制之外。日本國土交通省的國際交易資料也指出，取得日本不動產時的納稅義務原則上不以買方是否為外國人而異。國土交通省不動產國際交易手冊

真正關鍵是用途與文件。

登錄免許稅及中古住宅不動產取得稅的自住優惠，要求買方本人實際將房屋作為住宅使用，並提出住宅用家屋證明、住民票、入居申立或其他主管機關要求的資料。

因此，在日本居住並實際搬入的台灣買家，仍可能適用優惠；如果人長期住在台灣，只把房屋作為投資出租、偶爾度假或未來退休備用，通常不能直接把它當作現階段的自住住宅申請優惠。

簽約前，先取得一份看得懂的資金試算

為了避免像林先生一樣，直到交屋前才發現預算出現缺口，買方應在簽約前確認土地、建物及抵押權的登記費用估算，前一年度或當年度的固定資產稅資料，以及不動產取得稅概算與住宅優惠適用條件。

不動產公司或物件管理公司可以協助蒐集文件、整理付款時間，並與司法書士、稅理士及物件所在地主管機關確認個案條件。對不熟悉日文文件與日本稅制的台灣買家而言，真正重要的不只是知道稅名，而是在簽約前看到一份完整、清楚且可以理解的資金試算。

日本買房稅金常見問題

日本買房總共要繳哪些稅？

本文整理的是取得階段最容易漏算的登錄免許稅、不動產取得稅，以及固定資產稅與都市計畫稅清算金。完整交易還可能涉及買賣契約印紙稅、抵押權登記稅及其他費用；如果賣方是課稅事業者，建物價格中也可能包含消費稅，但土地原則上不課消費稅。

不動產取得稅什麼時候會收到通知？

主管機關會在取得後完成資料確認，再寄送納稅通知書，沒有全國統一的固定月份。收到後應依通知書上的納期限繳納。若長時間沒有收到，可主動向物件所在地的都道府縣稅務機關確認。

台灣人能適用住宅優惠稅率嗎？

可以，但不是只看國籍。買方必須符合個人自住、房屋面積、興建年份或耐震標準、登記期限及證明文件等條件。僅作出租、度假或未來備用的房屋，通常不能直接適用自住優惠。

沒有設定納稅管理人會怎樣？

稅款不會因此消失。居住海外的屋主應依物件所在地自治體的規定，辦理納稅管理人或通知書送付地址手續。若通知書無法送達而錯過期限，仍可能產生延滯金及後續催繳。東京都也要求國外居住的納稅人辦理相關納稅管理手續。

固定資產稅清算金可以不付嗎？

清算金不是法律直接向買方課徵的稅，但如果買賣契約已約定由買方按日分攤，就屬於契約上的付款義務，不能單方面拒絕。簽約前應確認起算日、交屋日是否計入，以及計算使用哪一年度的稅額。

結論：房價不是日本買房的全部預算

林先生原本以為準備好3,000萬日圓，就已經完成日本置產最困難的部分。實際試算後才發現，同一棟房屋因為自住或投資用途不同，取得稅費可能相差數十萬日圓。

日本買房稅金的真正難點，不只是稅率多，而是成交價、固定資產評價額、使用目的與付款時間彼此不同。簽約前先確認評價額、優惠條件及交屋清算方式，才能避免在準備尾款後，又突然收到一張沒有列入預算的帳單。

本文依2026年7月可查得的日本與東京都制度整理，僅供一般資訊參考。實際稅額與適用條件應依物件所在地、取得日期及個案資料，由司法書士、稅理士或主管機關確認。