日本買房要繳哪些稅？2026三大取得稅費完整解析
日本買房除了房價還要付什麼？3大取得稅費一次看
「同樣的預算，與其在桃園買一間價格愈來愈高的公寓，不如在日本買下一棟房子。」
林先生是一名年近五十、投資有成的公司高階主管。工作多年後，他開始規劃退休生活，希望未來能在台灣與日本之間往返，偶爾度假，也替自己保留一處可以長住的住所。
某天，他在網路上看到一棟位於東京郊區的一戶建。房屋有獨立庭院，周邊環境安靜，售價甚至低於他原先考慮的桃園新建案。林先生愈看愈心動：現在買下來，退休前可以偶爾自住或出租；退休後，還能把這裡當作日本生活的據點。「同樣的預算，與其在桃園買一間價格愈來愈高的公寓，不如在日本買下一棟房子。」這是林先生開始研究日本買房稅金時，腦中最直接的想法。
他很快算好房價、準備日圓，也預留了一筆裝修費，自認資金已經相當充足。沒想到真正進入購屋程序後，一張又一張陌生的費用項目接連出現：
登錄免許稅是什麼？不動產取得稅為什麼不是交屋時一起繳？固定資產稅清算金又是付給政府，還是付給賣方？房屋已經成交，為什麼還要準備司法書士、保險、換鎖、清運及設備更新費？
更讓他不安的是，這些費用並非同一天、同一個單位收取。有些必須在簽約或交屋前支付，有些會在取得房產數月後收到納稅通知；原本看似充裕的預算，被拆成一筆筆難以理解的帳單。林先生這才發現，自己雖然準備好了「買房的錢」，卻沒有真正算清楚「把房子買下來並持續持有的錢」。
好在，尋求專門協助台灣投資人的日本不動產管理公司後，管理團隊重新整理了取得日本買房稅金、交屋清算、初期整備及年度持有成本，並協調專業人士確認登記與稅務項目。林先生終於看懂每筆費用何時發生、由誰收取，也能判斷房子是否真的符合自己的退休規劃。
林先生遇到的情況，其實是許多台灣買家第一次在日本置產時的共同困惑。日本房屋的標示售價，只是整體購屋成本的一部分。從取得房產時的稅金，到交屋後的裝修、設備更新，再到每年持續發生的固定資產稅與保險，每一項都可能影響最終需要準備的資金。
本文將日本買房後常見的費用分成「取得房產時的稅費」「交屋後的初期整備費用」以及「持有期間的稅金與保險」三大類，帶你看懂除了房價以外，還有哪些不能漏算的支出。
日本買房稅金，主要會遇到哪三類稅費？
回到林先生的案例。他之所以一度看不懂購屋費用，不只是因為稅目陌生，更是因為這三筆費用的付款時間、收款對象及計算方式完全不同。
| 稅費項目 | 通常何時發生 | 支付對象 |
|---|---|---|
| 登錄免許稅 | 辦理所有權或抵押權登記時 | 日本政府 |
| 不動產取得稅 | 取得房產後收到納稅通知時 | 房產所在地的都道府縣 |
| 固定資產稅、都市計畫稅清算金 | 通常在交屋結算時 | 賣家 |
更重要的是，這些費用大多不是直接按照房屋成交價格計算。因此，即使兩間房屋售價相同，最後產生的稅費也可能不同。
一、登錄免許稅：將權利變動登記在自己名下的稅金
購買日本不動產後，需要辦理土地及建物的所有權登記。若使用銀行貸款，還要辦理抵押權設定登記。辦理這些登記時產生的稅金，就是登錄免許稅。
登錄免許稅原則上不是以房屋成交價計算，而是以固定資產課稅台帳所記載的不動產價格為基礎；抵押權設定登記則通常以債權金額為計算基礎。
依2026年7月現行制度，土地買賣的所有權移轉登記原則稅率為2%，符合現行優惠措施者可適用1.5%，優惠期限至2029年3月31日。
住宅用建物若符合自住、面積及登記期限等條件，所有權保存登記、移轉登記及抵押權設定登記也可能適用優惠稅率：
- 建物所有權保存登記：原則0.4%，優惠稅率0.15%
- 建物所有權移轉登記：原則2%，優惠稅率0.3%
- 抵押權設定登記：原則0.4%，優惠稅率0.1%
上述住宅優惠目前適用至2027年3月31日，但通常要求建物樓地板面積達50平方公尺以上、取得後一年內登記，並提出住宅用家屋證明等文件。日本國稅廳：登錄免許稅優惠措施
台灣買家尤其要注意：如果購買房屋是為了出租、經營旅宿或作為投資標的，不一定符合「供本人居住」等優惠條件，不能在初步試算時直接套用最低稅率。
實務上，登記通常會委託司法書士辦理。交屋明細中的「登記費用」可能同時包含登錄免許稅及司法書士報酬，兩者並不是同一筆費用，確認報價時應要求分開列示。
二、不動產取得稅：交屋後才出現的一次性稅金
不動產取得稅，是買方取得土地或建物時，由房產所在地都道府縣課徵的一次性地方稅。
這筆稅最容易讓海外買家措手不及，因為它通常不是在交屋當天一起支付，而是在取得房產後，由地方政府另外寄送納稅通知書。若買方只準備交屋當天所需資金，之後收到通知時便可能產生額外的現金壓力。
依2026年7月現行制度，至2027年3月31日為止，土地及住宅用建物的稅率原則上為3%，非住宅建物則為4%。但計算基礎並不是房屋成交價格，而是依法評定的課稅標準額。
基本概念為：
不動產取得稅＝不動產課稅標準額×適用稅率
截至2027年3月31日，符合規定的宅地等土地，計算不動產取得稅時，課稅標準原則上可按評定價格的二分之一計算。住宅及住宅用土地若符合面積、屋齡、耐震或自住等條件，也可能另外適用扣除或減額。東京都主稅局：不動產取得稅
因此，不能直接將「房屋售價×3%」當成應繳稅額。尤其是中古住宅、投資出租物件及旅宿用途房產，能否適用住宅優惠，必須依買方身分、實際用途及建物條件個別確認。
三、固定資產稅及都市計畫稅清算金：看似是稅，其實是買賣雙方的結算
固定資產稅是房產持有人每年需要負擔的稅金；都市計畫稅則主要針對市街化區域等特定區域內的土地及建物課徵。
日本固定資產稅及都市計畫稅的法定納稅人，原則上是每年1月1日登記在固定資產課稅台帳上的所有權人。即使房屋在年中出售，該年度對政府負有納稅義務的人仍然是1月1日的屋主。東京都主稅局：固定資產稅與都市計畫稅
不過，賣方若在年中交屋，卻要獨自負擔全年度稅金，顯然不符合實際持有期間。因此，日本不動產交易通常會在交屋時，以持有天數為基準，由買方補付交屋後期間所對應的稅額給賣方，這就是「固定資產稅及都市計畫稅清算金」。
例如房屋在7月交屋，買方可能需要負擔交屋日至該年度計算截止日之間的稅額。不過，清算年度可能以1月1日或4月1日為起點，仍須依地區交易慣例及買賣契約決定。
因此，這筆清算金：
- 通常由買方在交屋時支付給賣方
- 不是買方直接向地方政府繳納的當年度稅款
- 屬於買賣雙方依契約進行的費用分攤
- 應以實際納稅通知書及清算明細為基礎計算
買方在簽約前，應確認賣方提供的年度納稅資料、計算期間及交屋日，避免只看到「清算金」總額，卻不知道金額如何得出。
簽約前，至少確認這三份資料
為了避免像林先生一樣，在交屋前才發現預算出現缺口，建議買方事先要求確認：
- 土地、建物及抵押權的登記費用估算表
- 前一年度或當年度的固定資產稅、都市計畫稅資料
- 不動產取得稅概算及住宅優惠適用條件
不動產公司或物件管理公司可以協助蒐集資料、整理付款時間，並與司法書士、稅理士等專業人士確認個案條件。對不熟悉日文文件及日本稅制的台灣買家而言，真正重要的不只是知道有哪些稅，而是在簽約前看見一份完整、清楚且可以理解的資金試算。
結論：準備好房價，不等於準備好購屋資金
日本房產的標示價格，只代表物件本身的成交價。從辦理登記時的登錄免許稅、交屋後收到的不動產取得稅，到交屋當天結算的固定資產稅及都市計畫稅清算金，每一筆都有不同的計算基礎與付款時間。
因此，評估日本房產時，不能只問「這間房子賣多少錢」，還應進一步確認：
完成購買並登記到自己名下，總共需要準備多少資金？
在簽約前完成稅費試算、確認優惠資格並預留後續納稅資金，才能避免原本令人期待的日本置產計畫，最後變成一張張看不懂、也沒有預留預算的帳單。
本文依2026年7月可查得的日本制度整理。實際稅額及優惠資格仍應依物件所在地、建物用途與買方條件，由司法書士、稅理士或主管機關確認。
