京都民宿投資還值得嗎？ 台灣投資者進場日本民宿市場前，最好先知道的幾件事

當許多人還在觀望日幣匯率時，已經有人開始在京都布局下一個十年的資產。 

京都，作為日本最具代表性的國際觀光城市之一，不僅擁有穩定的旅遊需求，更擁有難以被複製的歷史文化與住宿體驗。 

然而，現在的京都民宿市場，早已不是「買間房、掛上平台就能獲利」的年代。 

真正有價值的物件，除了地段與設計，更重要的是是否具備長期穩定營運的能力。 

這次要介紹的物件，正是一棟結合京都傳統美學與現代建築設計、已完成市場驗證並擁有4.99高評價的高端町家。 

在談這棟物件之前，或許我們可以先聊聊，現在的京都民宿市場，究竟還值不值得投資？ 

位於京都核心地段的高端町家 

真正稀缺的，不只是空間本身 

這次介紹的物件，位於京都御苑步行約10分鐘的位置，屬於京都市中心的高端町家。  

  整體空間達112㎡，在京都民宿市場裡，其實屬於相對少見的大坪數物件。 

營運利潤
平均月營收	1,050,000(單位:日幣 円)
平均月成本	289,806(單位:日幣 円)
平均月利潤	760,194(單位:日幣 円)
年利潤	9,122,328(單位:日幣 円)
投資金額	148,000,000(單位:日幣 円)
年淨利潤	6.16%(單位:日幣 円)

*上述成本與支出商未包含所得稅 

*根據日本法規，民宿一年營運上限為180天，剩餘天數依照法規作為屋主自用

這點非常重要，因為現在的京都高端旅宿市場，越來越重視「空間感」。 

尤其歐美、台灣、香港、新加坡旅客，比起單純便宜住宿，更在意： 

• 是住得舒適 

• 有沒有設計感 

• 是否適合家庭與多人旅行 

• 「京都生活感」 

而這棟物件最特別的地方，就在於它並不是單純復古風格的町家。 

而是由京都大學建築團隊參與設計，將京町家的傳統元素，重新轉化成符合現代旅客審美的空間。  

整體設計非常強調自然採光、建築與景觀的融合、空間留白感、現代日式美學。 

大面積窗景與開放式空間設計，也讓整體體驗更接近精品旅館，而不只是一般民宿。 

很多京都老屋雖然有歷史、有味道，但實際住起來差強人意。 

這棟物件真正厲害的地方，是成功把「京都文化感」與「現代居住舒適度」結合在一起。 

這也是現在高端民宿市場最稀缺的地方。 

第一件事：京都老屋很多，但真正能做起來的不算多 

京都老屋擁有獨特的歷史韻味與文化價值，但由於建築年代較久，在投入旅宿經營前，通常需要特別留意空間規劃、設備更新與居住舒適度等問題。

這些問題，在照片裡不一定看得出來。 

但旅客住進去後，會非常直接地反映在評價上。 

而現在京都民宿市場最現實的地方就在於評價會直接影響曝光、訂單與房價。 

現在很多海外旅客來京都，不只是想找個地方睡覺。 

他們更在意的是： 

「既有京都氛圍，又能住得舒服。」 

尤其京都市場競爭激烈，旅客對住宿品質的要求也越來越高。 

高端旅宿等級設備，才是現在京都民宿市場的核心競爭力 

項目	一般	本物件
建築特色	傳統町家風格	京町家與現代建築美學
建築狀態	老屋翻新	2024年新建
採光	容易受限	大面積窗景與自然採光
空間感	傳統格局較緊湊	開放式設計
市場競爭力	仰賴文化價值觀光	可定位高房價市場
投資價值	需重新定位	已完成市場驗證

現在的京都民宿市場，其實早就不只是「提供住宿」而已。 

真正高房價的物件，競爭的是： 

「旅客願不願意為體驗多付錢。」 

而這棟物件本身，就已經具備高端旅宿的裝潢。 

這些設備其實都不是單純「裝飾」。 

而是直接影響： 

• 房價定位 

• 旅客滿意度 

• 評價 

• 回訪率 

的重要因素。  

因為現在很多海外旅客，尤其歐美客群，其實越來越重視： 

「住進去之後，像不像真正生活在京都。」 

而不是只是「睡一晚」。 

 第二件事：京都町家真正花錢的地方，通常不是買房 

很多華人投資者第一次看京都物件時，第一反應通常都是「怎麼比想像中便宜這麼多？」 

尤其現在日幣偏弱，有些京都老屋換算後，甚至比市區中心的套房還便宜。 

但很多人忽略了一件事。 

日本老屋的價值邏輯，跟台灣其實不太一樣。 

在日本，尤其木造住宅，很多時候房子本身幾乎不算資產。 

真正有價值的，通常是土地。 

所以有時候你看到價格很便宜，其實只是代表後面還有一大筆整理成本，而京都町家的翻修，往往比很多人想像中更複雜，因為那不只是裝潢而已。

但也正因如此，真正完成度高的町家，其實非常有價值。 

因為市場上很多人看到的是「老屋」。 

真正懂市場的人看到的則是： 

「已經完成高品質整合的稀缺商品。」 

而這棟物件，其實已經完成了:

• 設計定位 

• 市場測試 

• 高端旅宿化 

• 民宿營運 

• 評價累積 

這對海外投資者來說，能省下非常大量的時間與試錯成本。

第三件事：不是每間京都老屋，都能合法經營民宿

這點其實非常多人忽略。 

很多人以為 「買了房子，就能直接做民宿。」 

但日本其實沒有這麼簡單。 

尤其京都，本身就是日本管制相對嚴格的城市之一。 

最常見的問題，其實是法規。 

包括： 

• 接道義務(建築需與何規道路相連) 

• 用途限制(能否作為商業用途) 

• 消防規範 

• 民泊法限制 

• 鄰里問題 

很多看起來很漂亮的町家，實際上根本不適合做旅宿。 

而真正能合法、穩定經營的高品質民宿，其實比很多人想像中更少。 

  這也是為什麼已經完成合法營運、並且有成熟評價系統的物件，價值會明顯更高。 

因為對海外投資者來說，真正困難的通常不是「買房」。 

而是後面的整合與營運。 

第四件事：現在京都最缺的，其實不是房子 

而是「能把房子經營好的人」

很多人低估京都民宿市場的競爭強度。 

尤其京都這種國際觀光城市。 

同樣一晚高房價的住宿，旅客為什麼願意選擇這裡？ 

真正能長期維持高入住率的，往往都不只是因為地段。 

而是因為旅客願意記住它。 

而這棟物件最有價值的地方，其實就在這裡。 

它不是單純「日式」。 

而是把 

• 京町家傳統 

• 日式現代建築 

• 空間美學 

• 自然採光 

• 京都街景氛圍 

融合成一種很完整的住宿體驗。 

這也是為什麼，高端旅客其實願意為這類型民宿支付更高房價。 

因為他們購買的，早就不只是住宿功能。 

而是一種「住進京都文化裡」的感覺。 

真正有價值的，不只是建築本身 

而是一整套已經被市場驗證的營運系統 

很多人談京都民宿投資時，會把重點放在 

• 地段 

• 建築 

• 裝潢 

• 日式美學 

但真正成熟的投資者，其實更在意 

「這個物件能不能長期穩定營運。」 

因為京都高端民宿市場，早就不是單純「只要有房就能賺」的時代。 

真正困難的，是後面的 

• 訂單穩定度 

• 評價管理 

• 房價策略 

• 旅客體驗 

• 清潔品質 

• 海外客服 

• 營運效率 

而這棟物件真正稀缺的地方就在於它不是一個「還沒開始」的產品。 

而是一個已經完成市場驗證的高端旅宿資產。 

根據目前的營運模擬與既有市場數據年毛投報率約為6~7% 

而這數字的背後，其實並不只是「房子本身」。 

更重要的是完整的營運能力。 

我們本身自己的民宿代管與營運團隊能夠繼續營運這棟建築後續的民宿管理與旅宿營運。  

包括： 

• 線上訂房平台營運 

• 房價動態調整 

• 多語言客服 

• 清潔與現場管理 

• 評價維護 

• 海外旅客對應 

• 入住與退房流程優化 

團隊本身也已經營多間物件，並長期維持高評價與高入住率。  

對海外投資者來說，這代表的不只是「有人代管」。 

而是這棟物件本身，已經具備成熟的營運系統與市場競爭力。

第五件事：京都真正有價值的，是「很難被複製」 

  雖然前面講了不少現實面，但老實說，我還是認為京都町家市場長期是有價值的。 

原因其實很簡單，因為它不像其他城市一樣，可以一直大量蓋新飯店。 

京都町家受到法規與文化保存限制，真正保留下來、又適合做高端住宿的物件，其實沒有那麼多。 

尤其是 

• 地段成熟 

• 有京都氛圍 

• 符合海外旅客要求 

• 能兼顧舒適與設計感 

這類型物件，未來其實只會越來越稀缺。 

而現在的旅遊市場，也越來越重視 

• 在地感 

• 空間體驗 

• 文化氛圍 

• 生活感 

所以真正做得好的京都町家，逐漸開始有點像「精品資產」。 

因為它賣的不只是住宿。 

而是一種「只有在京都才能感受到的生活體驗。」 

這種東西，其實很難被大量複製。 

真正成熟的投資者，看的是多年後還剩下什麼 

 現在很多人在討論日本不動產時，最常問的是： 

「現在是不是進場時機？」 

但其實更重要的是「這個物件多年後，還有沒有競爭力？」 

因為京都民宿投資，從來不是買完就結束。 

真正困難的，通常是後面長期的經營。 

但如果物件選得對、定位做得好、營運也穩定，那麼京都高端町家的價值其實非常高。 

尤其像這棟物件這種 

• 京都核心地段 

• 鄰近京都御苑 

• 112㎡大空間 

• 民宿平台4.99高評價 

• 已完成市場驗證 

• 結合傳統與現代建築美學 

• 擁有成熟代管與營運系統 

的高端町家，其實已經不只是單純的不動產。 

而更像是一種能持續被全球旅客喜歡的京都資產。 

季節性分析
4月(旺季)	京都櫻花觀光季	月營收最高可達1,300,000日圓
10至12月 (旺季)	楓葉季與聖誕假期	月營收最高可達1,000,000日圓
2月 (旺季)	農曆新年假期
8月與3月(淡季)	假期後的閑散期